Инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость — один из самых излюбленных российских способов сохранить и приумножить свои сбережения. Причём, как показывает опыт моей мамы, для того, чтобы начать инвестировать в недвижимость не нужно обладать большим состоянием. Работая учителем с зарплатой в 16 000 рублей, она за пять лет купила себе квартиру за миллион. Как? Читайте дальше.

На днях в посте "малый бизнес: начало" я рассказал о том, как и я, и мои знакомые создавали свой первый малый бизнес. Сегодня я расскажу о том, как моя мама приобрела себе сначала общежитие, потом гостинку, потом однокомнатную квартиру эконом-класса, то есть создала себе капитал в виде недвижимости при помощи грамотного инвестирования. Действия происходят в Стерлитамаке, все события и персонажи реальны.

Началось всё с того, что году эдак в 2010 мама начала копить деньги на покупку недвижимости. Она регулярно откладывала часть своей зарплаты и использовала наиболее стабильный и доступный для неё способ инвестирования — банковские вклады. Помню, как она радостно сообщала мне, что получила БЕШЕНЫЕ 11,5% годовых в Уралсибе и добавляла: «Сейчас такие ставки уже нигде не найдёшь». Таким образом, за несколько лет она накопила 200-300 тыс. рублей, часть денег взяла в кредит и купила комнату в хорошем, чистом, уютном общежитии за 420 000 рублей (в 2013 году).

Инвестиции в недвижимость: начало

Итак, у неё уже был капитал — комната в общежитии ценой в 420 000 рублей и небольшой пассивный доход — 4000 рублей в месяц со сдачи комнаты в аренду. Мама сдавала эту комнату в течение года и заработала на аренде около 48 000 рублей. Мало? Не торопитесь с выводами, в начале 2014 года она продала комнату за 600 000 рублей, увеличив таким образом свой капитал на 180 000 рублей при помощи спекуляции.

Думаю, ни для кого не секрет, что цены на недвижимость в развивающихся городах только растут. В Стерлитамаке численность населения с 2013 на 2014 год увеличилась с 280 000 до 285 000 человек. Рост идёт, как за счет возросшей рождаемости, так и за счет большого количества людей, приезжающих из сел, деревень и других ближайших населенных пунктов. И всем этим людям надо где-то жить.

Таким образом, на первом своём объекте мама сделала 48 000 руб. (аренда) + 180 000 руб. (спекуляция) = 228 000 руб. (итого). Доходность 228 000 рублей при инвестициях в 420 000 рублей — это 54,29% годовых. По-моему, неплохой пример инвестирования в недвижимость по которому видно, что в таких сделках очень важно делать четыре вещи:

1). Покупать дешевле рынка;
2). Выбирать ликвидный объект;
3). Заставлять объект «работать»;
4). Продавать дороже рынка.

Прибыль от инвестирования в недвижимость складывается из спекуляции (купить ликвидный объект дешевле рынка и продать дороже рынка) и из сдачи недвижимость в аренду. Именно так мама и поступила со следующим объектом, который она купила на деньги вырученные с продажи комнаты в общежитии.

Инвестиции в недвижимость: аренда

Объект №2: убитая гостинка площадью 13 кв. метров за 720 000 рублей. Это комната в центре города, на первом этаже. Кухни нет, ванной нет, поэтому пришлось ставить туда душевую кабинку (ох, и намучился же я с ней). Дом, в котором находится гостинка, населён преимущественно алкашами и наркоманами, что очень сильно отталкивало маму при покупке. Тем не менее, объект имел ценность, как коммерческая недвижимость. Именно по этой причине мама его и приобрела.

За месяц мама отремонтировала гостинку, и мы привезли туда мебель из закрывшейся гостиницы за городом. Владельцы держали 8 уютных номеров в частном доме, но решили свернуть деятельность по семейным обстоятельствам. Мебель обошлась нам в 10 000 рублей, ремонт в 40 000 рублей. То есть, пришлось доинвестировать в гостинку ещё 50 000 рублей.

На ней мы решили поэкспериментировать и стали сдавать комнату посуточно по 600 рублей/сутки. Это чуть дешевле однокомнатных квартир, которые по городу обычно сдают по 700-1200 рублей в сутки. Средняя заполняемость была 22 календарных дня из 30, что давало нам 13 200 рублей в месяц. Весь трафик шёл из avito, где мы еженедельно покупали платные рекламные пакеты. Если округлить и выбросить затраты на бензин, квартплату, рекламу, моющие средства и т.д., то прибыль была примерно 10 000 рублей в месяц. Так мы сдавали её пять месяцев и заработали около 50 000 рублей, после чего продали.

Инвестиции в недвижимость: спекуляция

Как я и писал выше, гостинка стоила 720 000 рублей. Через полгода мама нашла покупателя, который заплатил за неё 900 000 рублей. Я присутствовал при закрытии сделки. Мама очень нервничала, т.к. изначально в переговорах участвовали два риэлтора, покупатель и она. Они пытались давить на неё и сбивать цену с тупым аргументом: «Вы же дешевле купили». Но, опять же, как я писал выше, покупать надо дешевле рынка, а продавать — дороже рынка. Не нравится цена? Идите в жопу и не тратьте наше время. Найдём тех, кому понравится.

Здесь нужно уточнить, что гостинка находится в центре города и отлично подходит для перевода в коммерческую недвижимость. Мама изначально брала её с расчетом построить крыльцо и обустроить там офис, но потом поняла, что не сможет быстро найти на это деньги — требовалось порядка 300 000 рублей. То есть, объект был ликвидным, но нуждался в дополнительном инвестировании. А покупатель, как выяснилось, приобрела соседнюю гостинку у алкаша (за копейки) и была крайне заинтересована в том, чтобы забрать себе и комнату моей мамы, чтобы потом объединить их вместе и организовать большое коммерческое помещение. В общем, она была «на крючке», и ей была НУЖНА эта комната, так что женщине пришлось купить объект за 900 000 рублей.

Инвестиции в недвижимость: опыт

Расходы на гостинку: 720 000 р. (цена гостинки) + 50 000 р. (допинвестиции) = 770 000 р.
Доходы с гостинки: 900 000 р. (продажная цена) + 50 000 р. (прибыль с аренды) = 950 000 р.
Прибыль: 950 000 — 770 000 = 180 000 р. за полгода или 46,75% годовых.

После продажи предыдущего объекта, мама приобрела однокомнатную квартиру-студию эконом-класса. Покупка осуществлялась на этапе строительства, и она планирует, что к июню-июлю 2015 года объект будет сдан. Цена: 900 000 рублей. По окончании строительства квартира будет стоить около 1 100 000 рублей (судя по рынку). Объект был куплен за 6 месяцев до сдачи. Если бы мама купила его раньше, то и дисконт был бы выше. Сложно прогнозировать доход от подобного приобретения — мы ещё не сталкивались с покупкой недвижимости на этапе строительства. Посмотрим, что выйдет.

Такой вот опыт инвестирования в недвижимость: учитель с зарплатой в 16 000 рублей за 5 лет купил себе квартиру с рыночной стоимостью выше 1 млн рублей. Мотивирует?

Comments

  1. Учитель говорите? Купила за 420, продала за 600, купила за 720, продала за 900. По-моему ваша мама сильно ошиблась с выбором Пед-а

    1. Она технолог предприятий общественного питания 🙂 не в педе училась.

      Дело, скорее, в том, что недвижимость сама по себе растёт. С общагой очень повезло — внезапный скачок цен был, и мама в этот момент попала.

  2. При покупке первой недвижимости ваша мама взяла кредит, примерно 120 000 рублей, сколько при этом кредите она выплачивала банку и сколько оставалось ей с аренды недвижимости после выплаты банку денег по кредиту?

    1. Точно не знаю. Но так как она бюджетник с большим стажем работы и уже долгое время обслуживается в одном банке (Уралсибе), у неё были низкие процентные ставки. В районе 15%, если не меньше.

  3. Почему не учитывался налог при продаже квартиры? это так-то существенный минус. Думаю, что цифры по доходности не совсем корректные. Реальная чистая прибыль не составляла бы более 30% годовых, так как есть еще коммуналка и прочие расходы. Но, в прочем, 30% тоже неплохо 🙂

  4. Средневзвешенные ставки по рублевым вкладам — средние значения за январь каждого анализируемого года; взяты из Бюллетеня банковской статистики Банка России для вкладов в рублях сроком свыше одного года.

  5. Одной из особенностей инвестирования в недвижимость является необходимость обладания относительно большим первоначальным капиталом для того, чтобы заняться этим видом инвестиций.

    1. Согласен. С небольшим капиталом в эту тему не войдёшь. Но если есть какая-то сумма для инвестирования, то для диверсификации недвижимость — это неплохой консервативный канал.

  6. Наиболее понятный и доступный для них — рынок массового жилья. Стоимость квадратного метра здесь не столь велика, как, например, в сегменте коммерческой недвижимости или жилых объектов элитного и бизнес-класса. В то же время спрос на такой товар имеется всегда , — говорит Александр Энгель.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *